ALTERAÇÕES NA LEI DO ALUGUEL

Os contratos de aluguel, mesmo os não escritos, ou seja, de boca, têm lei própria. No início deste ano, algumas alterações nesta lei entraram em vigor e merecem atenção dos interessados no assunto. A seguir, apresento um resumo do que mais importante foi mudado ou acrescentado. Em todo o caso, para um aprofundamento, aconselho a consulta ao texto da Lei 8.245/91, no site www.planalto.gov.br, pois ele já vem com as inserções provocadas pela Lei 12.112/09.

Primeiramente, quero esclarecer que os contratos não podem alterar, excluir ou inserir qualquer cláusula que não conste da Lei, e todos os direitos e deveres na lei estabelecidos devem ser obrigatoriamente seguidos pelos contratos. É o que chama-se de norma de ORDEM PÚBLICA.

  O art. 4º da lei estabelece agora que a multa pela devolução antecipada do imóvel deverá ser proporcional – três alugueres. Antes esta multa equivaleria ao saldo restante do aluguel. Esta multa também pode ser reduzida através de ação judicial, quando verificado o seu excesso e o cumprimento parcial da obrigação em que ela se funda. Exemplificando, caso a multa se deva em função de débito condominial e tenha sido estabelecida no equivalente a dez aluguéis, se o inquilino comprovar que pagou a metade, poderá pedir ao juiz a redução proporcional da multa.

Para o Fiador, as mudanças foram bem significativas. No texto anterior,  prorrogando-se a locação por tempo indeterminado, o fiador estaria automaticamente livre do peso da fiança. Agora, de acordo com a nova redação do art. 40, o fiador deverá comunicar ao locador a sua intenção de se livrar da fiança, permanecendo responsável pelo contrato por mais 120 dias, a partir da comunicação que deve ser escrita . Esta notificação pode ser feita a qualquer tempo neste caso, ou seja, mesmo que o contrato esteja prorrogado há dez anos, o fiador pode de uma hora para outra comunicar ao locador que quer se ver livre da sua responsabilidade. Este pedido se chama desoneração do fiador.

Quando acontece o pedido de desoneração do fiador, o locador poderá notificar o inquilino para apresentar nova garantia ou fiador , no prazo de 30 dias. Se o inquilino não apresentar outra garantia poderá ser despejado e ter de desocupar o imóvel em 15 dias. De outro lado, se o locador, informado da saída do fiador, nada fizer, passando-se os 30 dias, ele terá aceitado o contrato sem garantia e não poderá exigi-la do locatário.

Outra mudança se refere à substituição do inquilino nos casos de separação, dissolução de união estável, divórcio e falecimento, também chamada de Sub-rogação. Esta substituição só acontece na locação para fins de moradia (residencial). A lei fala que quando qualquer desses fatos acontecerem, o locador deve ser imediatamente comunicado pelo substituto ou pelo fiador. Também nesta hipótese o fiador pode pedir para sair da função de garantidor. Porém, para o fiador, neste caso, existe um prazo. Ele deverá comunicar a desoneração ao locador no prazo de 30 dias da ocorrência da substituição.

Esta alteração certamente gerará polêmica porque, na prática, o fiador não costuma acompanhar o dia a dia da locação, embora sua função indique que ele tenha uma certa proximidade ao inquilino. Então, não nem sempre terá conhecimento imediato de que ocorreu uma substituição e normalmente elas são escondidas tanto do locador, quanto do fiador,  são suposições que só a justiça em cada caso poderá clarear.

Outra importante alteração ocorreu na Ação de Despejo por falta de pagamento. De acordo com o novo texto,  a ação poderá ser fundada no não pagamento de  aluguéis provisórios, aluguéis contratuais, encargos e acessórios. Antes não se mencionavam os alugueis provisórios, nem os assessórios da locação.

A ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança de alugueís, mas isto é desaconselhável, pois torna o processo lento e ineficaz. O melhor é entrar com o despejo somente e a consequência natural dele é, se não houver o pagamento no seu  curso, forçar este pagamento com penhora de bens, bloqueio de contas e etc.

Na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino será citado e terá 15 dias para pagar diretamente o valor atualizado. O próprio réu deverá atualizar o valor quando foi depositar. Antes, o réu era citado, tinha 15 dias para responder, na resposta poderia pedir para pagar, isto iria para o juiz analisar e depois de um tempo enorme o juiz, abriria prazo para o locador apresentar cálculos atualizados, depois validaria esses cálculos para ao final, dar mais 15 dias para o inqulino pagar. A possibilidade deste pagamento só pode ser usada uma vêz a cada dois anos de acordo com a lei nova e ele deve ser feito nos 15 dias a partir da citação, o próprio devedor deve calcular sua atualização.

Se o despejo por falta de pagamento tiver ganho de causa, o locador terá duas opções, aguardar o recurso do inquilino ou fazer a chamada “execução provisória”, esta última alternativa não dependerá de depósito prévio ou qualquer garantia por parte do locador.

A lei também criou a possibilidade de os contratos de aluguel serem feitos sem a exigência de depósito, fiador ou seguro fiança. É o chamado contrato sem garantia. Ele traz vantagens ao inquilino que não terá de se preocupar com o que há de mais difícil de conseguir e também é vantajoso aos locadores que terão mais facilidades em caso de despejo, como por exemplo, o pedido de liminar (decisão antecipada) para desocupação do imóvel em 15 dias, depositando apenas o equivalente a três meses de alguel como garantia processual. Outra facilidade é que a intimação ao inquilino devedor já virá com o prazo para desocupação espontânea e com a ordem de despejo propriamente dita, então o oficial de justiça ficará com o mandado e no prazo de quinze dias da intimação voltará ao imóvel para ver se foi desocupado ou não. Não estando desocupado ele poderá fazer o despejo na hora, inclusive chamando a polícia se necessário.

Não somente nas ações de despejo por falta de pagamento é possível obter liminar para desocupação imediata do imóvel. A nova redação da lei prevê esta possibilidade também nos casos de reparação urgente  no imóvel, determinada pelo poder público que não possa ser feita com o inquilino dentro do imóvel (bem difícil isso porque se é urgente, até o juiz analisar pra dar a liminar, o imóvel caiu…); término do prazo para apresentação de nova garantia em caso de exoneração do fiador; término do prazo de locação comercial inferior a cinco anos; falta de pagamento de aluguéis e assessórios da locação, bem como encargos e aluguéis provisórios (estabelecidos em revisional).

Nas outras hipóteses de despejo, a ação obrigará o locador a depositar em juízo, como garantia do processo, o valor correspondente a 06 ou 12 meses de aluguel. No entanto se entre o início do processo e a sentença se passar mais de 04 meses a garantia será liberada para fins de execução (realização) da sentença que determinar o despejo.

A locação comercial também foi atingida. Para que o locado obtenha o imóvel ao final do prazo da locação, deverá ingressar com  ação de despejo por denúncia vazia (despejo motivado apenas no término do prazo)  em até 30 dias do término do contrato. Admite liminar para desocupação em 15 dias, nos casos de shopping e atividade comercial não sujeita à ação para renovar aluguel. Não há necessidade de notificação prévia ao inquilino. Passado o prazo de 30 dias, a locação se prorroga por tempo indeterminado.

Para os casos de locação comercial com 5 anos ou mais, quando o locador pedir o imóvel, o inquilino poderá ingressar com uma ação renovatória, com o objetivo de renovar o contrato de aluguel. Para isto, deverá comprovar a idoneidade financeira do fiador já no protocolo da ação, ainda que seja o mesmo fiador do contrato a renovar, além dos demais requisitos antes previstos. Se o aluguel não for renovado, o juiz expedirá mandado para desocupação em 30 dias, nele já contendo a ordem de desocupação, poderá haver despejo em execução provisória mediante caução em valor não inferior a seis e não superior a 12 alugueres.

A ação revisional, que busca corrigir o valor do aluguel também foi alterada e agora pode ser proposta pelo inquilino ou pelo locador. Em ambos os casos o juiz poderá fixar os chamados alugueis provisórios, que não podem ser superiores a 80% do valor do pedido pelo locador, nem inferior a 80% do valor pago quando proposta pelo inquilino. Este calculo poderá dar problemas.

Relembro que é sempre prudente consultar um advogado e o texto da lei.

HOMEM PODE SER VÍTIMA DE ESTUPRO

(Comentários à alteração do Código Penal Brasileiro – crimes contra a dignidade sexual).

 

Em  07 de agosto deste ano, foi aprovada uma lei que alterou o Código Penal quanto aos ditos “crimes sexuais”. A partir de agora, a parte do código que trata do assunto chama-se “Dos crimes contra a dignidade sexual”. Até esta lei, o tema era chamado de “Dos Crimes Contra os Costumes”.

Assim, a primeira grande mudança trazida pela denominação é que não se pune como crime a ação que viole costumes ou a moral, e com isso vão embora alguns conceitos até então sacramentados, mas sem o menor sentido, como o de que um homem não poderia ser vítima de estupro, que uma mulher não poderia praticar  este crime, e de que o marido não poderia ser autor do crime contra sua esposa, pois estaria simplesmente exercendo seu direito de marido em satisfazer suas necessidades sexuais. Isto tudo caiu por terra com a nova lei, já em vigor.

Outro ponto importante foi reconhecer que o que deve ser protegido é a dignidade sexual. A dignidade é um direito que praticamente se origina na própria existência do ser humano, o que significa dizer que, basta existir, mesmo ainda na barriga da mãe, que o ser humano tem o direito a uma vida digna e isto é assegurado pela Constituição Brasileira. Desta forma, a nova lei tenta resguardar a liberdade de escolha e opção do ser humano em matéria sexual, como conseqüência do exercício de outros direitos previstos na constituição como a dignidade já falada, a liberdade, a intimidade, a vida privada, etc.

O assunto é grande, mas vou limitar o post somente às mudanças na classificação criminal. Antes da nova lei o estupro consistia no ato de obrigar a mulher, com violência ou grave ameaça a manter conjunção carnal. Era imprescindível, assim, que houvesse a penetração do pênis na vagina para que houvesse o estupro, o que técnicamente é denominado conjunção carnal. Outras práticas, como o sexo oral ou anal e etc. eram classificadas como crime de atentado violento ao pudor, ou seja atos com objetivo de satisfação sexual, praticados com violência ou grave ameaça, que não são conjunção carnal, ai se enquadravam sexo oral e anal, entre outras formas.  O resultado disso, homem não poderia ser vítima de estupro, mulher não poderia ser autora de estupro, sem falar na punição mais amena dependendo do que fosse praticado contra a vítima.

Com a nova lei, o estupro passa a englobar a conjunção carnal e a prática de qualquer outro ato libidinoso, e a vítima é qualquer pessoa, seja homem ou mulher, de qualquer idade, da mesma forma, que o autor do crime também pode ser qualquer pessoa. Assim, o estupro é toda forma de violência sexual para qualquer fim libidinoso, incluindo a conjunção carnal. O fim libidinoso é a finalidade de satisfazer o desejo sexual.

O crime admite tentativa, embora seja muito difícil prová-la. É doloso, ou seja, o criminoso precisa ter a intenção de obter a conjunção carnal ou o ato libidinoso para satisfazer seu desejo. Para que o crime seja consumado, ou seja, se realize completamente, não é necessário que se complete a introdução do pênis na vagina na conjunção carnal, da mesma forma que, a qualquer ato libidinoso mesmo o contato físico deixa de ser essencial, como por exemplo, alguém que se utilizando de uma arma, obriga a vítima a  se despir na sua frente, obtendo prazer sexual somente com este ato, estará cometendo estupro consumado.

O crime pode ser cometido por qualquer forma e em qualquer delas será crime hediondo ( o tipo mais grave de crime).

Não deixou de existir a contravenção de importunação ofensiva ao pudor, mas esta atinge atos de pouca importância e sem violência ou grave ameaça, cuja punição é somente multa. Deixou de existir o atentado violento ao pudor, que foi englobado no tipo estupro.

Neste novo sistema, a mulher casada pode sofrer estupro pelo marido, a mulher pode cometer o crime de estupro, o homem pode ser estuprado, a prostituta e o garoto de programa podem ser vítimas do crime, pois independe a referência à honestidade ou recato da vítima.  Tem-se portanto, um crime dito comum, hediondo pela sua gravidade, e por todas as mudanças, é inegável o avanço na ampliação da proteção.

O Caso Maisa x SBT

A história da participação de uma menina de 7 anos, Maísa, no programa de Silvio Santos, do SBT, causou polêmica nas últimas duas semanas.

Maisa Silva se tornou uma das principais atrações da emissora quando, ao vivo, puxou a peruca do apresentador e fez comentários que, de certo, não saíram de seu próprio pensamento. Segundo as manchetes, a menina teria sido submetida pelo apresentador a situações de profundo nervoso e mesmo de crueldade, com sustos ao vivo, comentários de mau gosto feitos pelo apresentador, e chegou a ser trancada em uma mala durante o programa caindo no choro de tanto susto.

O Ministério Público Federal, órgão fiscalizador da Justiça, prontamente abriu um procedimento para apurar a conduta do apresentador, da emissora e dos pais da garota.

Entendo se tratar de um caso claro e grave de violação de direitos previstos na Constituição e no Estatuto da Criança e do Adolescente.

Primeiramente, é necessário ter em mente que se trata de uma menina de 07 anos, portanto, sob a classificação do Estatuto, uma criança e, como tal, um ser em desenvolvimento e frágil. Ora, não se pode exigir de uma criança, ou mesmo de um adolescente, o mesmo raciocínio, as mesmas percepções, comportamentos e reações que um adulto teria. Em outras palavras, criança não é adulto e não pode ser tratada como tal, da mesma forma que uma criança sozinha, não tem condições de se defender. Isto não é privilégio da espécie humana, mesmo entre outros animais, os filhotes até amadurecerem merecem tratamento e atenção especiais de suas famílias.

Este traço específico é reconhecido pelo direito brasileiro e em boa parte do Mundo. No Brasil, a criança e o adolescente merecem proteção especial e isto é assegurado pela Constituição e aplicado pelo Estatuto da Criança e do Adolescente.

A exposição e a exploração degradantes que a menina vem sofrendo ferem sim esta proteção especial, na medida em que atingem sua dignidade (valor um tanto subjetivo, mas reconhecido pelo direito); a sua saúde mental, pois a criança é um ser em desenvolvimento emocional e sustos ou traumas podem causar repercussões para o resto de sua vida; também lhe fere o respeito o tratamento dado pelo apresentador que a chamou de covarde durante o programa, porque reagiu naturalmente com choro a um susto que lhe foi propositadamente dado; fere o direito à segurança e à saúde física, pois vai-se ao cúmulo de trancar a menina em uma mala; sem falar na exploração financeira que sua família omissa tem sobre sua imagem.

Além disto, a relação da menina com a emissora é de trabalho, mas, pela lei, este trabalho sequer estaria permitido, pois ele só é permitido a menores de 14 (quatorze anos) na condição de aprendiz, necessitando, então de uma prévia autorização do conselho tutelar, ou judicial, o que, até onde se sabe, não houve.

A longo prazo, os danos causados por esta situação podem ser irreversíveis e a responsabilidade por eles e pelo desrespeito à lei deve ser evidentemente atribuída tanto ao apresentador, como à emissora e aos próprios pais da menina que, mesmo tendo poderes sobre ela, permitem a exposição indevida e a violação dos direitos do pequeno ser em formação. Numa visão mais ampla, mesmo o Estado, por seus órgãos de regulação das emissoras, pode ser responsabilizado, vez que a preservação dos direitos das crianças e adolescentes é dever da sociedade, da família e do Estado.

Para tal violação, em relação aos pais, a punição vai desde a inclusão em programa comunitário de auxílio e orientação, até a perda do poder sobre os filhos, sem falar da possibilidade de prisão de seis meses a dois anos. Para a emissora e o apresentador, a punição é a prisão (reclusão) de três a oito anos, sem prejuízo de pagamento de indenização pelos danos morais causados.

Exploração sem pensar, falta de ética, de responsabilidade social e de senso do ridículo. Só resta esperar que a justiça mais uma vez funcione.

DOENTES GRAVES E TERMINAIS X PRIORIDADE NA JUSTIÇA

Semana passada, ao ler a revista Veja, fiquei bastante feliz com uma reportagem que tratava dos direitos dos portadores de CÂNCER e AIDS. Entre os direitos listados, está a prioridade processual para estas pessoas, o que significa que seus processos terão atendimento preferencial,  ou seja serão analisados à frente dos demais. Não há entretanto, uma lei específica conferindo este direito.

Minha alegria ao ler o tema, é por uma vitória pessoal. Há alguns anos, mais precisamente desde a aprovação do Estatuto do Idoso, em 2003 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2003/L10.741.htm), venho defendendo que a prioridade processual ao idoso, prevista no estatuto, deve ser obrigatoriamente estendida a doentes graves, terminais, incluindo portadores de Câncer e AIDS, e outras doenças igualmente letais, por analogia. Entendo isto, porque a justificativa para conferir prioridade ao idoso nos processos é a utilidade da decisão e do processo em si.

Ora, é só pensar na hipótese de uma pessoa de 75 anos ingressar em juízo, em causa em que somente ela possa ser parte, pra ter reconhecido seu direito, por exemplo, à pensão por morte de seu cônjuge. Na dinâmica da justiça no país, entre despacho inicial (primeiro passo do processo em juízo) e Recurso Extraordinário (último recurso possível), um processo pode facilmente ultrapassar 20 anos de duração. Neste tempo, se ainda estivesse viva a pessoa, estaria com 95 anos e muito pouco poderia aproveitar se lhe fosse reconhecido finalmente o direito à pensão, ou seja, a batalha judicial seria inútil, já que durante este período ficou sem receber a pensão que certamente lhe fez muita falta.

Da mesma forma, um paciente com câncer ou outra doença igualmente grave e letal, não pode esperar o trâmite normal de um processo, para ver deferido seu direito a realizar um exame específico às expensas da cobertura de seu plano, sob pena de não estar mais vivo quando sair o resultado.

A aplicação por analogia do Estatuto do Idoso neste caso é um verdadeiro avanço, que merece comemoração e deve ser utilizada sempre pelos colegas advogados e pedida pelos clientes. É claro, que a necessidade deste direito deve ser provada, para tal, é preciso que, já no pedido seja juntado laudo médico que comprove o diagnóstico e o estágio da doença e seu tratamento.

O reconhecimento desta interpretação pelos Tribunais já existe (http://esaj.tj.sp.gov.br/cjsg/confereCodigo.do – AC 02134512 TJSP de 15/12/08 Rel. Des. Reinaldo Miluzzi), e encontra suas bases na Constituição Federal, especificamente em seu artigo 5º que garante o direito à igualdade. Atualmente, tramita no Senado Federal Projeto de Lei, de autoria do Senador Augusto Botelho, que objetiva formalizar esta garantia (http://legis.senado.gov.br/pls/prodasen/PRODASEN.LAYOUT_MATE_DETALHE.SHOW_INTEGRAL?t=6769).

Além deste direito, outra gama de prerrogativas são conferidas, especialmente aos portadores de Câncer, como isenção de IPI na compra de automóveis, isenção do rodízio municipal de veículos da cidade de São Paulo, gratuidade nos transportes públicos, medicamentos gratuitos, saque do FGTS, aposentadoria antecipada, entre outros, cuja aplicação analógica a outras doenças entendo ser cabível (http://palavrassussurradas.wordpress.com/2008/08/12/direitos-dos-pacientes-com-cancer/ e http://www.inca.gov.br/conteudo_view.asp?ID=122).

Boa notícia para que ainda acredita na Justiça. E para quem não acredita, quem sabe uma esperança?!