ALTERAÇÕES NA LEI DO ALUGUEL

Os contratos de aluguel, mesmo os não escritos, ou seja, de boca, têm lei própria. No início deste ano, algumas alterações nesta lei entraram em vigor e merecem atenção dos interessados no assunto. A seguir, apresento um resumo do que mais importante foi mudado ou acrescentado. Em todo o caso, para um aprofundamento, aconselho a consulta ao texto da Lei 8.245/91, no site www.planalto.gov.br, pois ele já vem com as inserções provocadas pela Lei 12.112/09.

Primeiramente, quero esclarecer que os contratos não podem alterar, excluir ou inserir qualquer cláusula que não conste da Lei, e todos os direitos e deveres na lei estabelecidos devem ser obrigatoriamente seguidos pelos contratos. É o que chama-se de norma de ORDEM PÚBLICA.

  O art. 4º da lei estabelece agora que a multa pela devolução antecipada do imóvel deverá ser proporcional – três alugueres. Antes esta multa equivaleria ao saldo restante do aluguel. Esta multa também pode ser reduzida através de ação judicial, quando verificado o seu excesso e o cumprimento parcial da obrigação em que ela se funda. Exemplificando, caso a multa se deva em função de débito condominial e tenha sido estabelecida no equivalente a dez aluguéis, se o inquilino comprovar que pagou a metade, poderá pedir ao juiz a redução proporcional da multa.

Para o Fiador, as mudanças foram bem significativas. No texto anterior,  prorrogando-se a locação por tempo indeterminado, o fiador estaria automaticamente livre do peso da fiança. Agora, de acordo com a nova redação do art. 40, o fiador deverá comunicar ao locador a sua intenção de se livrar da fiança, permanecendo responsável pelo contrato por mais 120 dias, a partir da comunicação que deve ser escrita . Esta notificação pode ser feita a qualquer tempo neste caso, ou seja, mesmo que o contrato esteja prorrogado há dez anos, o fiador pode de uma hora para outra comunicar ao locador que quer se ver livre da sua responsabilidade. Este pedido se chama desoneração do fiador.

Quando acontece o pedido de desoneração do fiador, o locador poderá notificar o inquilino para apresentar nova garantia ou fiador , no prazo de 30 dias. Se o inquilino não apresentar outra garantia poderá ser despejado e ter de desocupar o imóvel em 15 dias. De outro lado, se o locador, informado da saída do fiador, nada fizer, passando-se os 30 dias, ele terá aceitado o contrato sem garantia e não poderá exigi-la do locatário.

Outra mudança se refere à substituição do inquilino nos casos de separação, dissolução de união estável, divórcio e falecimento, também chamada de Sub-rogação. Esta substituição só acontece na locação para fins de moradia (residencial). A lei fala que quando qualquer desses fatos acontecerem, o locador deve ser imediatamente comunicado pelo substituto ou pelo fiador. Também nesta hipótese o fiador pode pedir para sair da função de garantidor. Porém, para o fiador, neste caso, existe um prazo. Ele deverá comunicar a desoneração ao locador no prazo de 30 dias da ocorrência da substituição.

Esta alteração certamente gerará polêmica porque, na prática, o fiador não costuma acompanhar o dia a dia da locação, embora sua função indique que ele tenha uma certa proximidade ao inquilino. Então, não nem sempre terá conhecimento imediato de que ocorreu uma substituição e normalmente elas são escondidas tanto do locador, quanto do fiador,  são suposições que só a justiça em cada caso poderá clarear.

Outra importante alteração ocorreu na Ação de Despejo por falta de pagamento. De acordo com o novo texto,  a ação poderá ser fundada no não pagamento de  aluguéis provisórios, aluguéis contratuais, encargos e acessórios. Antes não se mencionavam os alugueis provisórios, nem os assessórios da locação.

A ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança de alugueís, mas isto é desaconselhável, pois torna o processo lento e ineficaz. O melhor é entrar com o despejo somente e a consequência natural dele é, se não houver o pagamento no seu  curso, forçar este pagamento com penhora de bens, bloqueio de contas e etc.

Na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino será citado e terá 15 dias para pagar diretamente o valor atualizado. O próprio réu deverá atualizar o valor quando foi depositar. Antes, o réu era citado, tinha 15 dias para responder, na resposta poderia pedir para pagar, isto iria para o juiz analisar e depois de um tempo enorme o juiz, abriria prazo para o locador apresentar cálculos atualizados, depois validaria esses cálculos para ao final, dar mais 15 dias para o inqulino pagar. A possibilidade deste pagamento só pode ser usada uma vêz a cada dois anos de acordo com a lei nova e ele deve ser feito nos 15 dias a partir da citação, o próprio devedor deve calcular sua atualização.

Se o despejo por falta de pagamento tiver ganho de causa, o locador terá duas opções, aguardar o recurso do inquilino ou fazer a chamada “execução provisória”, esta última alternativa não dependerá de depósito prévio ou qualquer garantia por parte do locador.

A lei também criou a possibilidade de os contratos de aluguel serem feitos sem a exigência de depósito, fiador ou seguro fiança. É o chamado contrato sem garantia. Ele traz vantagens ao inquilino que não terá de se preocupar com o que há de mais difícil de conseguir e também é vantajoso aos locadores que terão mais facilidades em caso de despejo, como por exemplo, o pedido de liminar (decisão antecipada) para desocupação do imóvel em 15 dias, depositando apenas o equivalente a três meses de alguel como garantia processual. Outra facilidade é que a intimação ao inquilino devedor já virá com o prazo para desocupação espontânea e com a ordem de despejo propriamente dita, então o oficial de justiça ficará com o mandado e no prazo de quinze dias da intimação voltará ao imóvel para ver se foi desocupado ou não. Não estando desocupado ele poderá fazer o despejo na hora, inclusive chamando a polícia se necessário.

Não somente nas ações de despejo por falta de pagamento é possível obter liminar para desocupação imediata do imóvel. A nova redação da lei prevê esta possibilidade também nos casos de reparação urgente  no imóvel, determinada pelo poder público que não possa ser feita com o inquilino dentro do imóvel (bem difícil isso porque se é urgente, até o juiz analisar pra dar a liminar, o imóvel caiu…); término do prazo para apresentação de nova garantia em caso de exoneração do fiador; término do prazo de locação comercial inferior a cinco anos; falta de pagamento de aluguéis e assessórios da locação, bem como encargos e aluguéis provisórios (estabelecidos em revisional).

Nas outras hipóteses de despejo, a ação obrigará o locador a depositar em juízo, como garantia do processo, o valor correspondente a 06 ou 12 meses de aluguel. No entanto se entre o início do processo e a sentença se passar mais de 04 meses a garantia será liberada para fins de execução (realização) da sentença que determinar o despejo.

A locação comercial também foi atingida. Para que o locado obtenha o imóvel ao final do prazo da locação, deverá ingressar com  ação de despejo por denúncia vazia (despejo motivado apenas no término do prazo)  em até 30 dias do término do contrato. Admite liminar para desocupação em 15 dias, nos casos de shopping e atividade comercial não sujeita à ação para renovar aluguel. Não há necessidade de notificação prévia ao inquilino. Passado o prazo de 30 dias, a locação se prorroga por tempo indeterminado.

Para os casos de locação comercial com 5 anos ou mais, quando o locador pedir o imóvel, o inquilino poderá ingressar com uma ação renovatória, com o objetivo de renovar o contrato de aluguel. Para isto, deverá comprovar a idoneidade financeira do fiador já no protocolo da ação, ainda que seja o mesmo fiador do contrato a renovar, além dos demais requisitos antes previstos. Se o aluguel não for renovado, o juiz expedirá mandado para desocupação em 30 dias, nele já contendo a ordem de desocupação, poderá haver despejo em execução provisória mediante caução em valor não inferior a seis e não superior a 12 alugueres.

A ação revisional, que busca corrigir o valor do aluguel também foi alterada e agora pode ser proposta pelo inquilino ou pelo locador. Em ambos os casos o juiz poderá fixar os chamados alugueis provisórios, que não podem ser superiores a 80% do valor do pedido pelo locador, nem inferior a 80% do valor pago quando proposta pelo inquilino. Este calculo poderá dar problemas.

Relembro que é sempre prudente consultar um advogado e o texto da lei.